Yeniceoba Gazetesi

Bölgenin Nabzı

PANDEMİDE KİRA HUKUKU

 11 Mart 2020 tarihinde Dünya Sağlık Örgütü [“WHO”] tarafından pandemi olarak ilan edilen Covid-19 salgınının özel hukuk sözleşmelerinin akıbetini ne ölçüde etkileyeceği hususunda dünya genelinde çok sayıda hukuki tartışma ortaya çıkmıştır. Pandemi ile ilgili kira hukuku özelinde hukuki çözüm önerileri kimi hukukçular tarafından kusursuz ifa imkânsızlığı, kimileri tarafından aşırı ifa güçlüğü, kimileri tarafından da ayıp ve temerrüt hükümleri çerçevesinde ele alınmaktadır. Teorik tartışmalar dışında, Covid-19’un özel hukuk sözleşmeleri özelinde neden olduğu uyuşmazlıklara devletlerin müdahale etmesi zaruriyeti doğmuştur. Mecliste Genel Kuruldan geçen Torba Yasanın Geçici 2. Maddesi ile, corona virüs (Covid 19) tedbiri olarak 01.03.2020 tarihi ile 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kira bedellerinin ödenmemesi halinin kira sözleşmesinin feshi veya tahliye sebebi olmayacağı düzenlendi. Bu hükmün uygulaması için coronavirus için idari kapatma veya isteğe bağlı kapatma veya zarara uğrama gibi özel bir şart da yok. Böylece Devlet çok sorunlu bir alanda kiracıları rahatlatmış oldu. Öğreti ve uygulamada, mücbir sebebin olağanüstü bir olay olması gerektiği kabul edilmektedir. Doktrindeki hakim görüşe göre, olayın olağanüstü nitelikte olması ile kastedilen “öngörülemezlik” unsurudur. Yargıtay, öngörülemez olayı “oluşumuna ve biçimine nazaran hayatın normal akışından çıkması beklenebilecek tesadüfi olaylar sınırını açık bir şekilde aşan olay”, “ansızın gerçekleşen olay” olarak ifade etmektedir. Doktrin ve yargı kararları ışığında Covid 19 virüs salgını sebebiyle ortaya çıkan durumun, deprem ve savaş gibi bir mücbir sebep olduğunu kolayca söyleyebiliriz.

            İçişleri Bakanlığı’nın 15.03.2020 tarihinde 81 İl Valiliği’ne gönderilen ek genelgesi ile birçok işyerinin yürüttüğü faaliyetler salgının yayılmasını önlemek amacıyla durdurulmuştur. 26 Mart 2020 tarihli 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi ile getirilen düzenleme kira sözleşmeleri açısından önemlidir. İçişleri Bakanlığı 15.03.2020 tarihli Korona Virüs Tedbirleri Genelgesi ile bireylerin toplu şekilde ve yakın mesafede bulunduğu alanlarda yürütülen faaliyetleri, salgının yayılmasını önlemek, artış hızının önüne geçmek ve vatandaşları korumak amaçları ile geçici süreyle durdurduğunu ilan etmiştir. Genelge ile birlikte bazı işyerlerinin faaliyetlerinin geçici süreyle durdurulması, bu süreçte kiracıların kira bedelini ödeyip ödemeyecekleri sorusunu gündeme getirmiştir. 

            Kira sözleşmelerinde bazen mücbir sebeplerle ilgili düzenlemeler oluyor. Bu yüzden öncelikle sözleşmeye bakıp, mücbir sebep hallerine ilişkin düzenlemelere uygun hareket etmek gerekir. Mücbir sebebin neler olduğu, mücbir sebep halinde tarafların nasıl hareket edeceği düzenlenmişse bu düzenlemeler doğrultusunda sözleşmeye göre gerekli adımları atmak gerekir. Çoğu sözleşmede tarafların durumu diğerine ihbar yükümlülüğü olduğundan, bir ihtarla bildirimleri sürelerinde yerine getirmek gerekir. Ancak ihtarlara ilişkin süreler Meclisten çıkan bir kanun ile 15 Haziran 2020’ye kadar dondurulduğundan bildirim süreleri konusunda bu kapsam içinde kısmen bir kolaylık söz konusudur. Yine de ilk fırsatta sözleşme ile bağlı olunmadığı, kira bedelinin indirim talebinde bulunacağı kaydı ile ödendiği ya da sözleşmenin fesih edileceği konusunda bir ihtar çekilmesi gereklidir.

Sözleşmelerde mücbir sebep düzenlenmemişse veya sözleşmedeki mücbir sebep düzenlemelerinde açıklık yoksa ya da aşırı ifa güçlüğünden yararlanma yahut kiraya verenin ayıptan sorumluluğu söz konusuysa bu durumda Türk Borçlar Kanunundaki yasal kurallara bakmak gereklidir. İdari kararla faaliyetleri geçici olarak durdurulan işyerleri bakımından, kiracının kiralanan işyerini kapalı tutmak zorunluluğu olduğu süre için geçici imkânsızlık veya kiraya verenin ayıptan sorumluluğu hükümleri kapsamında kira bedeli ödeme borcu hukuken söz konusu olmaz. Yani Corona virüs kapsamında alınan önlemler ortadan kalkıncaya kadar işyerleri kapatmak zorunda olan veya merkezi veya yerel idari kararlarla kapatılan AVM’lerdeki işyerleri, sokaklardaki nargile cafeler, cafeler, sinemalar, spor salonları kiracıları kiraya verene hukuken kira bedeli ödemek zorunda değildir. Tabii ki buradaki kira ödenmemesi durumu geçici ifa güçlüğü doğrultusunda geçici olacaktır.

            Ancak salgın hastalık sebebiyle işyerlerinin kapanma süresi birkaç ayı geçerse Yargıtay kararlarına göre, kiralık işyerinden yararlanmama durumu; akde vefa borcunu, makul ve kabul edilebilir bir bekleme süresini aştığı için kiracı sözleşmenin feshini de isteyebilir. Salgın hastalık çıktığı ama önlemlerin yaygınlaşmadığı dönemde yapılan kira sözleşmelerinin de kiralanandan yararlanılamama sebebiyle sona ermesi, sözleşmeden dönülmesi talep edilebilir. Uygulamada geçici imkânsızlık hâlinde kiracının sözleşmeden dönebilmesi için “ahde vefa” veya “akde tahammül süresi” esas alınmaktadır. Buna göre, kiracının sözleşmeyle bağlı kalmasının ondan beklenebileceği süre, her somut olayın özelliğine göre farklılık göstermektedir. Yargıtay kararlarına göre, kiracı, ancak “akde tahammül süresi” geçtikten sonra sözleşmeden dönebilir. Bu kısımda eklemeliyiz ki kiracı salgın önlemleri doğrultusunda ilave bir zarara uğramış olsa da  kiraya veren, kiralananın kullanılamamasından dolayı kiracının uğramış olduğu ilave zararı (dekorasyon parası, kazanç kaybı gibi) tazmin etmek zorunda değildir.

            Alınan tedbirler kapsamında kiralananın kullanımı tamamen engellenmemekle birlikte kısıtlanmışsa (örneğin restoranın kapalı olmasına rağmen paket servisine devam etmesi veya alışveriş merkezlerindeki mağazaların açık kalacağı sürenin kısıtlanması, yandaki okulun kapatılması sonucu kitapçıya, lokantaya gelenin azalması gibi), beklenen gelirlerin, ciroların düşmesi sebebiyle kiracı, TBK md. 307 gereğince kira bedelinin indirilmesini isteyebilir . Bir işyerinin geliri alınan tedbirlerden dolayı yüzde elli azalmışsa, aynı oranda kira bedelinin de indirilmesi istenebilir. Yargıtay kararları doğrultusunda beklenmeyen durumlar, ekonomik krizler sebebiyle açılan bu tip uyarlama davalarını, Adalet Bakanlığının duyurduğu sürelerin durduğunun bitişi tarihinden sonra kısa bir sure içinde açmak gereklidir. Yine bu davaları açmadan önce yasal düzenlemelere uygun hareket edip, gerekli uzlaşma görüşme davetlerini yaparak, Medeni Kanundaki dürüstlük kuralına göre anlaşmaya çalışmak ve doğru yönetilen hukuki bir süreç sonrasında dava açmak gerekir.

            Burada tekrar hatırlatmakta yarar görüyoruz. Mücbir sebep sonucu sözleşme ile borçlandığı edimin ifası geçici olarak imkânsızlaşan veya gelirleri azalan kiracı, bu durumu bir ihtar ile alacaklıya bildirmelidir. Bildirim (ihbar) yükümlülüğü, dürüstlük kuralından (Medeni Kanun m. 2/I) doğan davranış yan yükümlülüğü olmakla birlikte, Türk Borçlar Kanunu m. 136/III’te düzenlenmektedir. Kıyasen uygulanacak TBK m. 136/III’e göre, “Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın doğmaması için gerekli önlemleri almazsa bundan doğan zararı gidermekle yükümlüdür.” Bu hükme göre, mücbir sebep nedeniyle borcun ifasının imkânsızlaştığını öğrenen kiracı, en kısa süre içinde imkânsızlığın gerçekleştiğini alacaklıya bildirmeli ve varsa gerekli önlemleri almalıdır. Yine ihmal edilmemesi gereken bir konuda kira ödemelerinin “yasal haklarım saklı kalmak kaydıyla” ibaresini içeren bir ihtar veya bankadan yazdırılan bir ihtirazı kayıt ile bundan sonraki kiraların ödenmesi çok önemli bir konudur. Yoksa kiracılar yukarıda saydığım hakları kullanamayabilirler.